Conceptos básicos en derecho inmobiliario

Si te interesa vender una propiedad de manera particular, o estés negociando la compra de una casa o un departamento con una inmobiliaria, es muy aconsejable que al menos manejes algunos conceptos básicos para entender un poco el ámbito legal que rige el mercado de las propiedades en Chile:

Esto es lo que se conoce legalmente como “Escritura Pública“, es decir un instrumento público legalizado ante notario y anotado en su respectivo repertorio.

Ya sea que quieras vender una propiedad de manera individual, o desees hacerlo a través de una inmobiliaria, la escritura pública es la formalidad legal que exige el Artículo 1801 del Código Civil para que un contrato de compraventa produzca sus efectos, por lo tanto cualquiera que desee comprar o vender una propiedad debe cumplir con éste requisito.

En la práctica el proceso de escrituración de un contrato de compraventa comprende a lo menos los siguientes trámites:

1.- Estudio de Títulos: Es el estudio que se hace de los anteriores títulos de una propiedad para determinar si ésta tiene algún problema legal (ejemplo: Si antes fue parte de una herencia, o tenía otro dueño, etc). Junto con lo anterior también se estudia si la propiedad se encuentra embargada, hipotecada, o tiene alguna inscripción marginal, y en general cualquier información necesaria para poder redactar posteriormente el contrato de compraventa de inmueble.

2.- Redacción de Contrato: Es la redacción de un contrato de promesa de compraventa de inmueble, o contrato de compraventa de inmueble con la información recopilada en el estudio de títulos. Una vez redactado y revisado detalladamente el borrador del contrato de compraventa, éste es enviado a una notaría para que sea firmada por las partes.

OJO: Cuando se trata de “compra en verde” lo normal es que la promesa de compraventa se suscriba en la misma inmobiliaria y luego el borrador es enviado internamente a notaría.

3.- Firma de Escritura: El comprador y el vendedor deben asistir a una notaría a firmar el bosquejo del contrato de compraventa redactado por el abogado. Luego de las firmas y estando al día el pago de las contribuciones de la propiedad, el notario deberá firmar el documento, para luego de unos trámites internos de notaría, darle el carácter de “Escritura Pública“.

IMPORTANTE: Se aconseja que los pasos antes señalados, y sobre todo la “Redacción del contrato” sea realizada por un abogado con experiencia en materia inmobiliaria, ésto debido a que escriturar un contrato y luego inscribirlo en el Conservador de Bienes Raíces tiene un costo que fluctúa entre los $300.000 y $400.000 de tal manera que cualquier error en la redacción del contrato puede traer el riesgo de que la escritura sea rechazada en el Conservador de Bienes Raíces para su inscripción, debiendo en dicho caso pagarse nuevamente el tramite de escritura en notaría y posteriormente un nuevo intento de inscripción.

Conservador de Bienes Raíces

Los Conservadores de Bienes Raíces son los ministros de fe encargados de los registros conservatorios, ésto significa que tienen registradas todas las sociedades, pertenencias mineras y en general todas las propiedades dentro de una ciudad o agrupación de comunas.

Los Conservadores de Bienes Raíces tienen un papel tan importante en el proceso de traspaso de una propiedad, que aún si figuras como comprador en una escritura, ésta no te hará dueño (ni poseedor) de la propiedad hasta que la misma no quede inscrita y registrada en el Conservador.

Lo anterior sin embargo no significa que la escritura pública sóla no sea importante, de hecho puede ser muy útil en ciertas situaciones, si te interesa por qué debes cuidar la escritura pública de una propiedad te recomendamos el siguiente artículo.

Inscripción

Esta es la etapa decisiva en el traspaso de una propiedad, consiste en la inscripción del título (la escritura) en el registro de propiedad del Conservador de Bienes Raíces.

Es importante aclarar que la inscripción no es automática, ya que se trata de un proceso que puede durar entre 15 a 30 días hábiles dependiendo de la ubicación del Conservador de Bienes Raíces (Ej: El Conservador de Bienes Raíces de Santiago tiene un plazo de 10 días hábiles mientras que el de San Miguel demora entre 15 o 20 en algunos casos), plazo en el que los funcionarios del Conservador de Bienes Raíces revisan que la escritura de la propiedad cumpla con todas las formalidades legales y que además esté ajustada a los datos de la propiedad (por ello la importancia del estudio de títulos).

Después de haber transcurrido el plazo fijado por el Conservador y si no hubiese ningún reparo, la propiedad quedará inscrita a nombre del nuevo comprador, asignándosele Fojas, Número y Año a la nueva inscripción en el Registro de Propiedad.

Recomendación: Una vez quede inscrita la propiedad a nombre del nuevo dueño, el Conservador entregará un certificado de Hipotecas y Gravamenes, y además un Certificado de Dominio vigente indicando las Fojas, Número y Año del nuevo dominio, es importante que guardes éste último certificado, ya que los datos que contiene son muy útiles para realizar gestiones en juicio, e incluso para poder hacer un estudio de títulos en caso de que desees en el futuro vender o ceder tu propiedad.

¿Necesitas hacer traspaso de tu propiedad?