26 agosto, 2020 En Derecho Inmobiliario

¿Se puede revocar una venta de casa?

1) Si lo hace uno de los contratantes, éste puede hacerlo a través de una acción de nulidad o una acción de resolución del contrato dependiendo de la causal que se trate. 2) Si lo hace un tercero, éste en ciertos casos puede ejercer la acción de nulidad o también hacerlo a través de la denominada acción revocatoria.

 

revocar

Acción de nulidad

Según el artículo 1687 del Código Civil la nulidad da a las partes derecho para ser restituidas al mismo estado en que se hallarían si no hubiese existido el acto o contrato.

La acción de nulidad tiene por finalidad invalidar un determinado acto por ciertas causales expresamente señaladas por ley, el plazo para alegar ésta acción depende de la causa que se trate, así por ejemplo si una venta de casa fue producto de un engaño (dolo), el plazo para dejarla sin efecto es de 4 años, en cambio si fue producto de la apuesta en un juego de azar (caso del artículo 1466 del Código Civil) sería de 10 años contados desde la celebración del acto.

 

Acción resolutoria

La acción resolutoria al igual que la acción de nulidad tiene por objeto de que se deje sin efecto una venta de casa, sin embargo aquí la causal es una sola; que se haya verificado algunas de las condiciones del contrato expresada normalmente en alguna de sus cláusulas, ejemplo: se resolverá el contrato si A no cumple con entregar a B un documento dentro de un plazo, o se resolverá el contrato si B hace X acción.

Si bien la resolución del contrato tiene una causal genérica basada en haberse cumplido una condición expresamente señalada, existe un solo caso en el cuál se puede demandar igualmente la resolución del contrato aunque la condición no esté expresamente señalada: que no se haya cumplido por una de las partes lo pactado. Esto es lo que se conoce legalmente como la “condición resolutoria tácita” del artículo 1489 del Código Civil, caso que aunque parezca excepcional, es el más alegado en la práctica para revocar una venta de casa.

 

¿Cuál es la diferencia entre la acción de nulidad y la acción resolutoria?

En lenguaje jurídico la acción resolutoria busca que se decrete judicialmente la resolución del contrato, mientras que la acción de nulidad busca que un juez se dicte la nulidad del contrato, en ambos casos el efecto que se busca es exactamente el mismo: que se deje sin efecto un acto o contrato. Sin embargo pueden igualmente señalarse importantes diferencias, éstas tienen que ver con las causales, los plazos para demandar y quienes pueden demandarla.

DiferenciaAcción de NulidadAcción Resolutoria
Plazo4 o 10 años según la causal20 años
Quienes pueden demandarlaEl contratante o un tercero en algunos casosSólo el contratante
CausalesSeñaladas en la leySeñaladas en una cláusula del contrato

¿Qué pasa luego de decretada la nulidad o resolución del contrato?

Normalmente el tribunal en la sentencia ordena restituir lo que las partes han dado por el contrato, así el vendedor queda obligado a devolver el dinero entregado y el comprador queda obligado a restituir la casa, sin embargo ésta resolución no basta por sí sola, debe además inscribirse en el registro de propiedad del correspondiente Conservador de Bienes Raíces para que se deshaga la anterior inscripción (de la misma forma como se había inscrito antes la escritura de compraventa). 

Si te interesa saber más sobre la importancia de las inscripciones, y del Conservador de Bienes Raíces, puedes visitar éste link